Geschossflächenzahl (GFZ) korrekt berechnen
Inhaltsverzeichnis
BMZ, GRZ, GFZ: Wer bauen möchte, dem begegnet eine Vielzahl von Begriffen und Kennzahlen, die man unbedingt kennen sollte. In diesem Beitrag verraten wir Ihnen, was es mit der Geschossflächenzahl auf sich hat und wie Sie sie korrekt berechnen.
Definition
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstück gebaut werden dürfen. Sie reguliert also das Verhältnis zwischen bebauter und unbebauter Fläche.
- Geschossflächenzahl häufig mit GFZ abgekürzt
- im Bebauungsplan als Dezimalzahl angegeben
Die GFZ dient dabei unter anderem folgenden Zwecken:
- Regulierung der Bebauungsfläche
- Schaffung eines möglichst einheitlichen Bildes im jeweiligen Baugebiet
- Verhinderung übermäßiger Bebauung und Versiegelung des Bodens
Umfang der Geschossflächenzahl
Bei der Geschossflächenzahl finden sich Unterschiede in Hinblick auf die Bereiche, die als Geschossfläche angerechnet werden. Die größten Differenzen sind bei Dach und Keller zu finden. Gelten beide zwar nicht als Vollgeschosse, finden sich in diesen aber dennoch Aufenthaltsräume, können die Flächen anteilig oder gar nicht angerechnet werden. Die Unterschiede sind abhängig vom Baugebiet und den dortigen Vorschriften. In dem jeweiligen Bebauungsplan werden sowohl die Angaben zu der genauen Berechnung festgehalten als auch mögliche Ausnahmen von den festgelegten Regeln.
GFZ in Berechnungen
Sie müssen die Geschossflächenzahl nicht berechnen, sondern finden Sie als feste vorgegebene Größe im Bebauungsplan. Sie ist damit entscheidend für die Berechnung der Geschossgesamtfläche. Die Geschossgesamtfläche gibt wiederum an, wie viele Quadratmeter Fläche alle Geschosse von Haupt- und Nebenanlagen in Summe (Außenmaße) aufweisen dürfen. Die folgenden Beispielrechnungen zeigen auf, wie dabei vorgegangen wird.
Formel zur Berechnung der Geschossgesamtfläche:
- Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = Geschossgesamtfläche
Beispiel 1
- Grundstücksgröße in Quadratmetern: 1.000
- Geschossflächenzahl aus dem Bebauungsplan: 0,7
- 1.000 x 0,7 = 700 Quadratmeter Geschossgesamtfläche
Das bedeutet, dass insgesamt 700 Quadratmeter Wohnfläche möglich wären. Sind bis zu drei Vollgeschosse erlaubt, dürften Sie diese beispielsweise auf drei Etagen mit jeweils 233,33 Quadratmetern verteilen.
Beispiel 2
Welchen Einfluss die Geschossflächenzahl auf die mögliche Geschossgesamtfläche hat, wird durch diese Beispielrechnung offensichtlich.
- Grundstücksfläche: 900 Quadratmeter
- Geschossflächenzahl: 0,4
- 900 x 0,4 = 360 Quadratmeter Geschossgesamtfläche
Trotz nur unwesentlich geringerer Grundstücksfläche fällt die Gesamtgeschossfläche aufgrund der erheblich niedrigeren Geschossflächenzahl also deutlich kleiner aus. Hier könnte eine Verteilung auf zwei Stockwerke mit jeweils 180 Quadratmeter erfolgen.
Geschossflächenzahl berechnen
Da die Geschossflächenzahl im Bebauungsplan vorgegeben wird, ist eine Berechnung nur zur Überprüfung ihrer Einhaltung notwendig.
Formel für die Berechnung der Geschossflächenzahl:
- Geschossfläche : Grundstücksfläche = Geschossflächenzahl
Die Ausgangswerte müssen jeweils in Quadratmetern vorliegen.
Bei einer Geschossfläche von insgesamt 200 Quadratmetern auf einem Grundstück mit 600 Quadratmetern ergibt sich also diese Rechnung:
- 200 : 600 = 0,333
Die tatsächliche Geschossflächenzahl ist also 0,333. Ist die im Bebauungsplan vorgegebene Geschossflächenzahl hingegen 0,7, dürfte die Geschossfläche demnach mehr als verdoppelt werden. Ein Anbau wäre möglich. Ebenso könnte abhängig von der erlaubten Firsthöhe und der maximal möglichen Etagenanzahl ein weiteres Stockwerk aufgesetzt werden.
Häufig gestellte Fragen
Bei einer Überschreitung der Geschossflächenzahl sollten Sie eine vorherige Genehmigung einholen. Bei Nebenanlagen oder vorgesehenen Ausnahmen im Bebauungsplan besteht hier in der Regel kein Problem. Wurde der Bebauungsplan jedoch missachtet und ohne Genehmigung gegen ihn verstoßen, ist mit Strafen sowie aufwendigen und kostenintensiven Änderungen zu rechnen.
Das ist von der Art des Kellers abhängig. Handelt es sich um ein Vollgeschoss, wird der Keller der Geschossfläche und damit auch der Geschossflächenzahl angerechnet. Ist dies nicht der Fall, erfolgt keine Zurechnung. Die gleichen Regeln gelten für das Dach sowie für eventuell vorhandene Nebenanlagen, die nicht direkt zum Haus gehören, aber dennoch zur Bebauung gehören.
Die Abkürzung GRZ steht für die Grundflächenzahl. Dieser Wert gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks bebaut werden dürfen. Ebenso wie die Geschossflächenzahl wird sie als Dezimalzahl angegeben. Eine GRZ von 0,5 bedeutete demnach, dass Sie auf 50 Prozent des Grundstücks bauen dürfen. Bei einem Grundstück mit 500 Quadratmetern, einem GRZ von 0,5 und einer GFZ von 1,0 dürften 50 Prozent und damit 250 Quadratmeter bebaute Bodenfläche, aber insgesamt 500 Quadratmeter Geschossfläche – beispielsweise auf zwei Etagen – vorhanden sein.
Mirko
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