Rohbauland: was ist das? | Definition
Inhaltsverzeichnis
Wer sich den Traum von einem Eigenheim erfüllen möchte, stolpert bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück über verwirrende Begriffe. Lesen Sie hier, was es mit Rohbauland auf sich hat und weshalb Sie bei dessen Erwerb bares Geld sparen können.
Definition Rohbauland
Im Gegensatz zu baureifem Land versteht der Gesetzgeber unter Rohbauland unbebaute Flächen, die durch eine Gemeinde bereits offiziell für eine Bebauung welcher Art auch immer vorgesehen, jedoch noch nicht erschlossen sind. Letzteres meint, dass die notwendigen Infrastrukturen wie beispielsweise Anschlüsse an das öffentliche Versorgungsnetz mit Wasser, Abwasser und Strom bzw. Zubringer an das Straßennetz fehlen. Kennzeichnend für Rohbauland sind zudem
- geplante Bebauung ist gesichert, da Baurecht bereits vorliegt
- Erschließung des Baulandes jedoch noch nicht durchgeführt bzw. geplant
- Lage, Form und Größe des Rohbaulandes möglicherweise für bauliche Nutzung (noch) unzureichend gestaltet
Gesetzliche Grundlagen
Der Begriff des Rohbaulandes ist in den folgenden gesetzlichen Vorschriften genau definiert:
- § 5 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches (BauGB)
Nach diesen Definitionen ergibt sich die Verpflichtung, offiziell zur Nutzung vorgesehenes und bestimmtes Rohbauland auch zu erschließen. Wer Rohbauland verkaufen möchte, muss entweder selbst für einen Anschluss an das Versorgungsnetz sorgen oder das Land für einen Verkaufspreis unterhalb des Wertes von baureifem Land, ergo fertigem Bauland, veräußern.
Unterschied Brutto- und Nettorohbauland
Des Weiteren unterscheidet der Gesetzgeber zwischen Brutto- und Nettorohbauland. Unter Bruttorohbauland versteht man dabei Rohbauland, welches
- noch die insbesondere für die Erschließung notwendigen öffentlichen Flächen des Plangebietes umfasst
- lediglich hinsichtlich des Bebauungsplans rechtsverbindlich ist
Das Nettorohbauland hingegen bezieht sich ausschließlich auf die – noch nicht erschlossenen – Baugrundstücke, da in dieser Phase die Flächen für die Erschließung bereits übereignet wurden.
Häufig gestellte Fragen
Der große Unterschied zwischen Rohbauland und Bauerwartungsland liegt in der Rechtssicherheit: Bei Bauerwartungsland kann man lediglich darauf spekulieren, dass es irgendwann einmal bebaut werden darf – dies ist jedoch nicht gesichert. Beim Rohbauland ist dies anders, hier liegt das Baurecht bereits vor und ist daher nicht mehr spekulativ. Deshalb zählt das Rohbauland auch zur Stufe 3, während des Bauerwartungsland Stufe 2 ist und im Erwerb deutlich günstiger.
Grundsteuerrechtlich gilt Rohbauland – ebenso übrigens wie Bauerwartungsland – als unbebautes Grundstück, wofür auf dem Grundsteuerformular die „Grundsteuer B“ greift. Gemäß gesetzlicher Definition versteht man darunter ein (noch) nicht bebautes Stück Land in bebauungsfähigem Zustand.
Für unbebaute Grundstücke fällt eine geringere Grundsteuer als für bebaute Grundstücke an. Die genaue Höhe bemisst sich nach dem Bodenrichtwert, bei dem es sich um den durchschnittlichen Wert von Grundstücken innerhalb einer Gemeinde handelt. Dieser wird im jährlichen Rhythmus neu festgelegt und kann in bei den zuständigen Behörden einsehbaren Bodenrichtwertkarten eingesehen werden. Zudem lässt sich der Wert des Rohbaulandes auch bei einem Gutachterausschuss erfragen.
Mirko
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